همه چیز درباره قوانین مالکیت بر مشاعات آپارتمان

بیش از نیم قرن پیش، همزمان با شکل‌گیری نوع جدیدی از سکونت به نام آپارتمان‌ نشینی، «قانون تملک آپارتمان‌ها» در ایران مصوب شد. قانونی که امروز نیز دستاویز بسیاری از ساکنان آپارتمان‌ها قرار گرفته است تا با مراجعه به آن مشکلات به وجود آمده با همسایگانشان را حل کنند. اما اینکه مشکلات آپارتمان‌نشینی از کجا نشات می‌گیرد، باز می‌گردد به دوگانه بودن نوع مالکیت در آپاتمان‌ها که شامل بخش‌های اختصاصی و مشترک می‌شود. حقیقت این است که مشاعات ساختمان و اینکه حق هر واحد آپارتمانی از مشاعات یک ساختمان در چه حد است، موضوع دعوا و درگیری بسیاری از واحدهای آپارتمانی است. در مطلب امروز ما قصد داریم به موضوع مشاعات واحدهای ساختمانی و قوانین مربوط به این بخش بپردازیم. اگر این موضوع دغدغه شما هم هست با ما در ادامه این مطلب همراه شوید.

بخش‌ اختصاصی آپارتمان‌ها چه محدوده‌ای را شامل می‌شود؟

تکلیف بخش‌های اختصاصی در ساختمان‌های مسکونی که مشخص است؛ چون شامل قسمت‌هایی می‌شود که برای آن سند مالکیت جداگانه با تعیین نوع مالکیت صادر شده یا به صورت عرفی اختصاص به یکی از مالکان دارد؛ فضای داخلی هر واحد آپارتمانی، بالکن و همین‌طور انباری و پارکینگ هم اگر در سند آمده باشد، به عنوان فضای اختصاصی در نظر گرفته می‌شود. از طرفی پرداخت هزینه قسمت‌های اختصاصی به طور کامل بر عهده مالک است؛ بنابراین در این قسمت مشکلی پیش نمی‌آید.

بخش مشترک آپارتمان‌ها کدام قسمت‌ها هستند؟

مشکلات و اختلافات اصلی بین ساکنان واحدهای آپارتمانی، مربوط به نوع استفاده از بخش‌‌ها مشترک (مشاع) ساختمان است. بر اساس تعریفی کلی که در ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها آمده است، قسمت‌های مشترک آپارتمان‌ها شامل قسمت‌هایی می‌شود که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت، ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده است. بر اساس این ماده قانونی حق استفاده از قسمت‌های مشترک منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نیست و به همه مالکان به نسبت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد.

تعریف ساده‌تر این ماده قانونی این است که بخش‌هایی از آپارتمان که در سند، مالکی برای آن وجود ندارد و همه ساکنان به طور مشترک از آن استفاده می‌کنند، قسمت‌های مشترک هستند. این قسمت‌ها شامل، راهرو، پشت بام، در ورودی، پنجره‌های راهرو، آسانسور، ورودی پارکینگ، پارکینگ اضافی، حیاط، باغچه، لابی، شوفاژخانه، پله‌ها، انشعاب‌های مشترک، تاسیسات مشترک گرمایشی و سرمایشی، چاه، چاه آب و پمپ، منبع آب، فاضلاب، انباری مشترک، لوله‌ها و سیم‌های برق، اسکلت ساختمان، کنتورها، پاگردها، مرکز حرارت و تهویه، رختشوی‌خانه، تابلوهای برق، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار، گذرگاه‌های زباله و محل جمع‌آوری آن، وسایل تامین کننده روشنایی، تلفن و وسایل اخبار، شیرهای آتش‌نشانی، پله‌های ایمنی، نمای ساختمان و… می‌شود. بر اساس قانون، قسمت‌های مشترک قابل انتقال نیستند و هر مالکی به نسبت مالکیت خود و مساحت آپارتمانش در آن به صورت مشترک سهیم است.

برای دخل و تصرف در قسمت‌های مشاع چه باید کرد؟

برای اینکه ساکن یا ساکنان مجتمع آپارتمانی بتوانند در قسمت‌های مشترک هر نوع دخل و تصرفی داشته باشند، باید رضایت ۱۰۰ درصدی همه صاحبان آن مجتمع را جلب کنند؛ زیرا بر اساس قانون هیچ شریکی بدون اجازه شریک دیگر حق دخل و تصرف مادی در مال مشاع را ندارد.

آیا می‌توان بدون اجازه سایر مالکان، تعمیرات انجام داد؟

برای اینکه بتوان در قسمت‌های بیرونی آپاتمان خود مانند در، سردر و نمای خارجی قسمت اختصاصی که در منظر است، بدون موافقت دیگران تغییراتی ایجاد کرد چه باید کرد؟ این مساله در ماده ۹ قانون تملک ساختمان‌ها به صراحت بیان شده است: « هر یک از مالکان می‌توانند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی، عملیاتی را که برای استفاده بهتر از قسمت اختصاصی خود مفید می‌دانند، انجام دهند.» البته قید موکدی نیز در ادامه این ماده قانونی آمده است: «هیچ یک از مالکان حق ندارند بدون موافقت اکثریت مالکان، تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مریی و منظر باشد، بدهند.»

البته در همین قانون، درباره دخل و تصرف در بنایی که عمر مفیدش به پایان رسیده است نیز راه حلی ارائه شده است. بر این اساس مطابق با ماده ۱۳، در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت‌های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌توانند براساس حکم دادگاه و با تامین مسکن استیجاری مناسب، برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می‌کنند، نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام کنند.

پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه‌های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه مبلغی که برای مسکن اجاره‌ای آنها پرداخت شده است از اموالشان از جمله همان واحد استیفا کنند. در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با در خواست مدیر یا هیئت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان خواهد کرد.

چگونه از متصرف غیرقانونی شکایت کنیم؟

اگر مالکی بدون اجازه و جلب رضایت مالکان دیگر، دست به تصرف قست‌های مشاع ساختمان زد، عملش غیر قانونی است و می‌توان از او شکایت کرد که از دو راه «حقوقی» و «کیفری» موضوع قابل بررسی است. برای نمونه اگر شریکی به طور کامل قسمت مشترک را در تصرف خود در آورده باشد و اجازه استفاده را به دیگران ندهد، این کار «تصرف عدوانی» تعبیر می‌شود و از مجرای حقوقی و کیفری قابل بررسی است. بنابر تعاریف موجود، گاهی نیز تصرف فرد یا افراد در قسمت‌های مشاع، عدوانی نیست بلکه در قالب ایجاد مزاحمت یا تحت عنوان ممانعت از حق دیگران است که این موضوع در محاکم دادگستری قابل طرح است.

استفاده از قسمت‌های مشاع چه قواعدی دارد؟

• گذاشتن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر در قسمت‌های مشترک ساختمان و پارکینگ اختصاصی ممنوع است.
• نگهداری هرگونه حیوانی در قسمت‌های مشاع ساختمان و حتی داخل آپارتمان ممنوع است.
• گذاشتن کفش، دمپایی و جاکفشی پشت در آپارتمان و در محوطه راهروها ممنوع است.
• هرگونه تغییر شکل و رنگ در آپارتمان به گونه‌ای که موجب ناهماهنگی واحدها در نمای کلی بنا شود ممنوع است.
• هرگونه استفاده تجاری و اداری از آپارتمان‌های مسکونی ممنوع است.
• قرار دادن کیسه زباله و سطل آشغال پیشت در آپارتمان، ریختن زباله و آشغال در حیاط و راهروها ممنوع است.
• هر یک از واحدهای ساختمان فقط دارای یک پارکینگ بوده و مالک فقط مجاز به پارک یک خودرو است.
• پارک خودرو در غیر از پارکینگ اختصاصی هر واحد و همچنین پارک خودرو در محل‌های مشاع درون پارکینگ که برای تردد راحت‌تر و دور گرفتن خودروها در نظر گرفته شده، ممنوع است.
• در مهمانی‌های شب‌های غیر تعطیل بعد از ساعت ۲۲ و در شب‌های تعطیل بعد از ساعت ۲۴ رعایت سکوت کامل ساختمان چه از نظر صدای مهمانان و چه از لحاظ صدای موسیقی الزامی است.
• استفاده از پارکینگ برای برگزاری مجالس اختصاصی ساکنان فقط با اجازه مدیر و کسب رضایت تمامی ساکنان امکان‌پذیر خواهد بود. در این صورت برای جبران هزینه‌های تحمیلی به ساختمان لازم است معادل چهار ماه شارژ به صندوق پرداخت شود.

هزینه‌های مشترک ساختمان چیست و چگونه تامین می‌شود؟

هزینه‌های مشترک ساختمان، شامل هزینه‌هایی برای استفاده، حفظ و نگهداری عادی ساختمان، تاسیسات، تجهیزات، هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران ساختمان می‌شوند. تامین مخارج مشاعات ساختمان بر عهده همه ساکنان ساختمان است که سهم هر یک بر اساس متراژ واحد‌ها تعیین می‌شود.

سهم هر یک از مالکان از مخارج هزینه‌های مشترک به نسبت مساحت اختصاصی هر آپارتمان به کل بخش‌های اختصاصی دیگران تعیین و دریافت می‌شود. البته اگر بر مبنای قانون و عرف قسمتی از بخش‌های عمومی مشترک مورد استفاده اختصاصی فردی است، باید هزینه‌های آن بخش را فرد استفاده کننده بپردازد. البته با این حال مالکان می‌توانند با توافقاتی بین خود و تنظیم قرارداد نحوه پرداخت و تقسیم سهم هر مالکی را مشخص کنند.

با این حال اگر مالک یا مالکانی از پرداخت سهم شارژ خودخودداری کنند، قانون تملک آپارتمان‌ها برای آن راه حلی دیده است. بر این اساس مطابق با ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها، در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران وسیله اظهارنامه یا ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می‌شود. بنابراین هر گاه مالک یا استفاده کننده ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر یا هیئت مدیران می‌توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و… خودداری کنند.

با این حال اگر مالک یا استفاده کننده همچنان اقدام به تسویه حساب نکنند، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده، اجرائیه صادر خوهد کرد. البته مدیر و هیئت مدیران موظفند به محض وصول وجوهن مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک اقدام کنند.

با این حال در تبصره یک این ماده قانونی نیز اعلام شده است که اگر عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می‌توانند به مراجعه قضایی شکایت کنند و دادگاه‌ها موظفند اینگونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می‌شود محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه کنند.  استفاده دوباره از خدمات موکول به پرداخت هزینه‌های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.

همانطور که مشخص است، مشاعات ساختمان، هرگز به شخص خاصی تعلق ندارد و حتی اگر ساختمانی دارای یک مالک و چندین مستاجر باشد، مشاعات بین همه ساکنان یکسان تقسیم می‌شود. پس با احترام به حقوق همسایگان خود از ضایع شدن حق آنها و بروز دلخوری یا درگیری جلوگیری کنیم.

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.
سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.