مشکلات آپارتمان نشینی یکی از دغدغه های زندگی امروزی است. این مشکلات زمانی ایجاد شد که خانواده ها از زندگی سنتی در خانه های حیاط دار و بزرگ فاصله گرفته و به زندگی کردن در آپارتمان روی آوردند.
سرو صدای زیاد ساکنان آپارتمان ها، بلند نمودن صدای تلویزیون، نگهداری انواع حیوانات از جمله سگ و رفت و آمدهای بی موقع، با این تصور که چاردیواری اختیاری، باعث شده که بسیاری از ساکنان توجهی به حق و حقوق همسایه های خود نداشته باشند.
شیوه ی انتخاب مدیر و شرح وظایف او
در رابطه با شیوه مدیریت در آپارتمان ها باید گفت که طبق ماده ی 8 قانون تملک آپارتمان ها، در هر آپارتمانی که تعداد مالکانش بیشتر از سه نفر باشند، تمامی مالکان موظفند که مدیر یا مدیرانی را از بینشان یا خارج از مجموعه انتخاب نمایند. گفتنی است که مسئولیت مدیر، تنها مربوط به قسمت های مشترک ساختمان است و کارهای مرتبط با قسمت های اختصاصی در انحصار مالکان آن است.
طبق قانون تملک آپارتمان ها از جمله وظایف مدیر جمع آوری مبالغ شارژ آپارتمان و همچنین برنامه ریزی برای اداره ی آن است و این یک شیوه مدیریت در آپارتمان هاست. همچنین اگر یکی از همسایه ها در پرداخت شارژ تاخیر کند، مدیر می تواند به نمایندگی از بقیه ی ساکنان آپارتمان، اقداماتی را برای احقاق حق انجام بدهد.
وظایف مدیر ساختمان در حد اداره ی ساختمان است. یکی از مواردی که می توان در این زمینه به آن اشاره نمود، تعویض در ورودی آپارتمان است. این مورد جزء دخل و تصرف به حساب می آید و هرگونه اقدام در این زمینه نیاز به نظر تمامی اعضای ساختمان دارد.
مثال دیگری که از حد اداره ی ساختمان خارج است این است که مدیر تلاش به نصب آسانسور در یک ساختمان فاقد آسانسور کند، به این منظور که رفت و آمد ساکنین آپارتمان راحت و آسان گردد. برای نصب آسانسور در این مورد نیز نیاز به یک فضای خالی در راهرو است.
این فضا جزء مشاعات ساختمانی به حساب آمده و جدا از مجوزهای شهرداری، نیاز به دخل و تصرف کردن در قسمت های مشاع ساختمانی است. در این مورد نیز مدیر ساختمان نمی تواند به طور جداگانه تصمیم گیری کند بلکه نیازمند اجماع و رضایت و موافقت همه ی ساکنان است و این نیز یک شیوه مدیریت در آپارتمان هاست.
در این مورد حتی یک فرد مخالف هم نباید باشد. چرا که این کار جزء عملیات اداره ی ساختمان به حساب نمی آید. در این گونه موارد بایستی بیش از نیمی از مالکان آپارتمان با این موضوع موافقت کنند تا مدیر بتواند در این مورد اقدام نماید.
اما در مواردی مثل تعمیر و نگهداری شوفاژ، آسانسور، نصب دوربین و نظافت پارکینگ در حد اداره ی آپارتمان بوده و مدیر می تواند به نمایندگی از بقیه در این باره تصمیم گیری نماید.
هزینه ی قسمت های مشترک آپارتمان مربوط به همه اعضای آن است
همانطور که در بالا نیز به آن اشاره کردیم، مسئولیت مدیر آپارتمان مربوط به اداره ی قسمت های مشترک ساختمان و جمع آوری هزینه های مرتبط با آن است.
گفتنی است که پرداخت این هزینه ها شامل قسمت های اختصاصی نمی شود بلکه شامل قسمت هایی می شود که در ساختمان مشترک است. چرا که این قسمت های مشترک، به همه ی ساکنان تعلق دارد.
مثلا پشت بام جزء قسمت های مشترک یک آپارتمان است. هزینه ی برف روبی، آسفالت و … به عهده ی همه ی مالکین است. چرا که تمامی ساکنان آپارتمان، حق استفاده از پشت بام( مثلا برای گذاشتن کولر و یا برای نصب کردن آنتن) دارند.
شارژ ساختمان صرف چه کارهایی می شود؟
طبق ماده ی 28 از قانون تملک آپارتمان ها، شارژهای آپارتمان باید صرف هزینه های گاز، آب، برق، هزینه های مرتبط با سرایدار، هزینه تعمیرات و همچنین نگهداری قسمت های عمومی ساختمان، هزینه ی رسیدگی به باغچه ها، هزینه نگهداری گل ها وگیاهان در محوطه عمومی و هزینه اقلام مورد استفاده در قسمت های عمومی ( مثل تجهیزات الکتریکی، تجهیزات نظافت و …) شود. تشخیص هر یک از این موارد، بر عهده ی مدیر یا هیئت مدیره خواهد بود.
لازم به ذکر است که چنانچه ساکنان هر یک از واحدها به نحوی به بخش های عمومی خسارت وارد نمایند، جبران این خسارت بایستی از هزینه شخصی وی صورت گرفته و در این رابطه پول شارژ مصرف نخواهد شد.
در مورد این سوال هم که آیا واحدهای خالی باید شارژ بپردازند؟ باید گفت طبق ماده ی 4 از قانون تملک آپارتمان ها، همه ی واحدهای آپارتمان، اعم از این که استفاده بشوند یا نشوند بایستی به صورت ماهانه شارژ پرداخت نمایند.
شیوه مدیریت در آپارتمان ها و تخلف کردن از قوانین آپارتمان نشینی
در رابطه با شیوه مدیریت در آپارتمان ها و ضمانت اجرای عدم پرداخت هزینه های ساختمان مانند شارژ و قبوض باید گفت چنانچه هر یک از مالکان واحدهای آپارتمان، از انجام وظایف خود در قبال بخش های مشترک خودداری نمایند، مدیر آپارتمان به نمایندگی از دیگر مالکان حق شکایت علیه این واحد را دارد. به همین دلیل بهتر است که در هنگام انتخاب مدیر، صورت جلسه ای تنظیم گردد و انتخاب کنندگان مدیر آن را امضا نمایند تا در هنگام نیاز به عنوان یک مدرک ثابت کننده نزد مدیران محاکم قابلیت ارائه اشته باشد.
پرداخت شارژ، پیش از این که امری توافقی باشد، امری قانونی است. یعنی این که مشکلات مرتبط با حق شارژ را می توان از طریق حقوقی پیگیری کرد.
در رابطه با ضمانت اجرای عدم پرداخت هزینه های ساختمان مانند شارژ و قبوض باید گفت که چنانچه همسایه ای از پرداخت شارژ ساختمان امتناع ورزد، طبق ماده ی 10 از قانون تملک آپارتمان ها، مدیر یا هیئت مدیره می تواند به وسیله ی اظهارنامه ای با ذکر مقدار بدهی، هزینه ها را مطالبه نماید.
چنانچه مالک یا مستاجر، از تاریخ ابلاغ تا 10 روز سهم بدهی خویش را نپرداخت، در آن صورت مدیر یا هیئت مدیره می تواند به تشخیص خویش از دادن خدمات مشترکی مثل تهویه ی مطبوع، شوفاژ، برق، گاز، آب گرم و غیره خودداری نماید.
چنانچه مالک یا مستاجر همچنان تسویه حساب نکردند، اداره ی ثبت محل به تقاضای هیات مدیره یا مدیر برای وصول وجه طبق اظهارنامه ی ابلاغ گشته، اجراییه صادر می نماید. این نیز یک شیوه مدیریت در آپارتمان ها و ضمانت اجرای عدم پرداخت هزینه های ساختمان مانند شارژ و قبوض است.
چنانچه این اقدامات موثر واقع نشد، مدیر آپارتمان می تواند دادخواستش را با عنوان شارژ معوقه به شورای حل اختلاف ارائه نماید.
محروم نمودن آپارتمان متخلف از گرفتن هر گونه امکانات
چنانچه ساکن آپارتمانی به بهانه ی مسافرت بودن، از پرداخت هزینه های برق، گاز، آب، برف روبی پشت بام، نظافت و … خودداری نماید، در این صورت مدیر آپارتمان می تواند این واحد را از دریافت امکانات ساختمان محروم نماید، این نیز یک شیوه مدیریت در آپارتمان ها به حساب می آید.
گاهی ملاحظه شده به علت تفکیک نشدن خدمات در ساختمان ها از قبیل برق، گاز ، نبودن فلکه ی جدای آب، برای واحدهای آپارتمان، مشکلاتی به بار آمده است. یکی از این مشکلات این است که مدیر قادر به قطع این خدمات در مورد واحدها ی متخلف نیست.
در این گونه مواقع چاره ای جز شکایت به دستگاه قضایی نیست. مدیر آپارتمان به مراجع قضایی شکایت می کند و شورای حل اختلاف نیز موظف است که این شکایت را خارج نوبت رسیدگی کند. شورای حل اختلاف می تواند واحد متخلف را تا 2 برابر بدهی جریمه کند. مثلا اگر بدهی این واحد 2 میلیون باشد، شورا می تواند به میزان 2 میلیون دیگر نیز این واحد متخلف را جریمه کند.
نکته ی دیگر در مورد نگهداری حیوانات خانگی است. نگهداری هر گونه حیوان مثل سگ، طوطی در محیط داخلی آپارتمان باعث آلودگی صوتی و ترس برای برخی از همسایه ها می شود. مخصوصا درباره ی نگهداری سگ، هر کدام از ساکنان یا مدیران آپارتمان می توانند با طرح شکایت کیفری، واحد متخلف را مجبور نمایند که قوانین را رعایت کرده و حیوان مزاحم را از آپارتمان خارج سازد.
جهت آشنایی با نحوه مدیریت و قوانین آپارتمان نشینی و یا ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجه کنید
سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید
:: بازدید از این مطلب : 36
|
امتیاز مطلب : 0
|
تعداد امتیازدهندگان : 0
|
مجموع امتیاز : 0
عضو شوید
عضویت سریع
آمار مطالب
آمار بازدید
